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[1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법] 3편. 환지 투자로 저렴하게 아파트 분양받기
9  enterskorea 2020.11.23 11:12:53
조회 138 댓글 0 신고

환지 투자로 저렴하게 아파트 분양받기


 

아파트는 누가 어떻게 지을까? 무슨 일이든 생산자 관점으로 생각을 바꾸면 훨씬 많은 돈을 벌 수 있다. 맛있는 요리도 그 요리를 만드는 방법을 알면 생산자가 되는 것이고, 좋은 제품도 그 제품을 만드는 방법을 알면 생산자가 된다. 하지만 많은 사람들이 생산자가 되는 것은 매우 어려운 일이고 탁월한 사람들만 할 수 있어!”라고 말을 한다. 이런 인식 때문에 우리는 시장에서 우위를 점하고 내가 만든 모든 생산재로부터 소비자에게 돈을 받는다.

 

아파트를 건설하는 사업 시행자나 건설사가 토지 위에 아파트를 분양하고 짓는다. 이것은 각종 개발관련 법률과 제도, 사업 절차에 따라 진행된다. 따라서 법률과 제도를 이해하고 투자적인 관점으로 접근하면 아파트를 건설하는 사업 시행자로 참여할 수 있게 된다.



 


환지(換地, Land Substitution)는 말 그대로 바꿀 환(), 땅 지()로써 새롭게 조성된 땅으로 바꿔 주는 것을 말한다. 다시 말하면 임야나 농지 등을 아파트나 단독주택 등을 지을 수 있는 땅으로 되돌려 받는 토지를 말하는 것으로, 도시개발사업에서 적용하는 사업방식 중 환지 방식에 해당한다. 환지 방식의 내용을 잘만 이해하면 토지 투자의 불확실성을 제거할 수 있고 확실한 수익을 얻을 수 있다.

 

특히 소액으로 접근하는 투자자에게는 가족 단위 또는 공동투자 그룹을 만들어 환지 투자를 하면 효과적이다. 개발 사업은 관련 법률과 제도를 이해해야 투자에 성공할 수 있다. 따라서 관련 내용을 숙지하고 사업단계별 투자 포인트를 잡아 환지 투자를 한다면 손쉽게 이익을 얻을 수 있다. 또한 관련 제도 범위 안에서 권리 행사를 충분히 하면 청약통장 없이도 저렴하게 아파트를 분양받는 행운도 얻을 수 있다. 환지 투자는 토지 투자의 새로운 트렌드다.



 

 

환지란 종전에 정리되지 않은 땅을 주택건설에 적합한 새롭게 조성된 땅으로 돌려받는 것을 말한다. 이때 도시개발구역 내 공공시설과 사업비 조달을 위해 현금이 아닌 땅으로 부담하는데 필지별 면적을 줄여서 도로, 공원 등 공공시설과 *체비지(替費地)를 확보한다. 이것을 감보라고 한다. *감보율은 지역과 조합마다 다르지만 통상 50% 정도 감보(뺀다)한다. ‘자신의 땅을 빼앗긴다고?’ 이렇게 생각하는 사람들이 많은데, 종전에 정리되지 않은 토지를 용도가 변경된 땅으로 돌려받아 토지의 가치가 상승해 총 자산이 증가하게 되어 토지 소유자로서는 상당한 이익이 되는 셈이다.

 

환지는 개별환지와 집단환지로 분류된다. 개별환지는 단독주택용지, 근린생활시설용지로 환지받는 것이며, 집단환지는 공동주택용지(아파트용지)를 권리지분으로 환지받는다. 집단환지(아파트용지)를 받고자 할 때 집단환지 신청서를 작성해 제출하고, 신청하지 않으면 개별환지(단독주택용지, 근린생활시설용지)로 지정된다. 개별환지로 지정될 경우 과소토지 기준 면적(150㎡∼500) 미만의 토지는 금전으로 청산된다.

 

과소토지(寡少土地)란 말 그대로 적은 면적의 토지를 말한다. 과소토지는 개별환지 지정 시 기준 면적 미만의 토지에만 해당하며, 집단환지로 신청 시에는 적용되지 않는다. 과소토지 기준 면적은 환지받은 *권리면적이 150~ 500(사업지별로 상이)에 미달하는 토지에 대해 환지를 지정하지 않고 금전으로 청산한다. 다만, 종전의 토지에 지정권자가 인정하는 기존의 건물이 있거나 지가가 높은 토지일 경우 *증환지로 지정할 수 있다.



*체비지(替費地): 사업시행자금 마련을 위해 외부인에게 매각하는 땅

*감보율(減步率): 토지 구획 정리사업에서 공용지(도로·공원·학교 부지 등)를 확보하고 공사비를 충당하기위해 토지를 공출받는 비율로, 그 비율은 개개의 소유지 위치·용도에 따라 다른데, 시행자가 지주·차지권자(借地權者)도 참여한 토지구획 정리심의회의 자문자격으로 결정하며, 사업지 전체 면적의 최고 50%를 초과할 수 없다.

*권리면적(權利面積): 종전토지의 감보면적을 뺀 나머지 면적(토지 소유자가 환지 이후 가질 수 있는 권리에 해당하는 면적

*증환지(譄換地): 환지의 한 방법으로 환지기술상 필요 때문에 권리면적보다 면적을 증가하여 환지하는 것을 말한다. 증환지를 받은 경우에는 도시개발사업이 완료되면 그 증환지된 부분에 대해 청산금(현금)을 납부해야 한다.



 


막상 당신이 환지 물건에 투자를 하려고 한다면 다음과 같은 문제에 봉착하게 될 것이다.


사업 진행에 대한 문제:

외부의 영향 등의 문제로 해당 사업이 무산되거나 지연되는 건 아닐까?


매입 가격에 대한 문제:

현 단계에서 너무 비싸게 사는 건 아닐까?


미래가치에 대한 문제:

감보가 되고 실제 환지를 받은 후 계속 오를 수 있는 지역인가?


현금 청산에 대한 문제:

환지에서 제외되고 현금으로 청산되는 것은 아닐까?


투자 기간에 대한 문제:

투자 후 매도 타이밍은 언제쯤일까?



부자는 옳다고 생각되는 순간 과감하게 투자한다. 남다른 결정력도 중요하지만 우리는 보다 신중하게 생각해야 하고 옳다고 생각되는 기준을 철저히 점검하여 투자에 임해야 한다. ‘신중은 실수와 해를 피하기 때문이다. 환지 투자를 시도하기에 앞서 가치판단 기준 5가지를 토대로 점검하면 여러 가지문제들이 풀리고 투자 결정을 하는데 도움을 주게 된다. 그리고 최종적으로 실패확률을 줄여 투자 성공의 경험을 가져오게 된다.



 

1. 저평가 지역

너무 많이 오른 사업 대상지는 오르는 폭이 작다. 1,000만 원짜리 땅이 2,000만 원으로 오르기는 어렵지만 100만 원짜리 땅이 200만 원으로 오르기는 쉽기 때문이다.

 

2. 미래가치

개발의 탄력이 붙으려면 고속도로나 철도망이 신설되거나 확충되어 사업성이 좋아져야 한다. 역세권 도시개발사업은 이유 불문하고 투자 1순위 지역이다.

 

3. 사업 시행능력

해당 도시개발사업 시행자는 누구인가? 신뢰할 수 있는 기관인가? 민간 시행자보다는 공공 시행자가 사업 중인 지역을 선정하는 것이 유리하다. 사업은 돈이 많이 있어야 진행속도가 빠르기 때문이다.

 

4. 환지 대상 토지

내 땅이 사업 구역 내 환지 대상 토지인가? 토지 면적과 유형에 따라 환지 절차가 다르다. 토지 유형별 환지 절차를 참고하여 투자에 임해야 한다.

 

5. 사업 시행 단계

해당 지역의 사업 시행 단계는 어느 단계인가? 환지 방식은 각 단계별 사업 진행 속도에 따라 땅값이 상승한다. 토지 매매가 언제든지 가능하기 때문이다. 따라서 투자하는 시점이 어느 단계인지 확인하고 또 어느 시점에 매도할 것인지 투자 예상 기간과 예상 수익률을 점검한다.



(다음 편에서 계속됩니다!)



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1억 투자로 월 300만원 평생 연금 받는 비법 <이도선>,<김선무>,<김진수>,<진창용>,<성은경> 공저

이코노믹북스, 2020년11월

평점

 



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1. [1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법] 1편. 토지 투자, 생각을 바꾸고 행동하면 운명이 바뀐다

2. [1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법] 2편. 토지개발로 평생 연봉 만들기  



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