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[1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법] 2편. 토지개발로 평생 연봉 만들기
9  enterskorea 2020.11.16 13:46:42
조회 125 댓글 0 신고

토지개발로 평생 연봉 만들기


 

현재 우리나라의 오디션 프로그램이 전성기를 맞고 있다. 주로 무명의 일반인들을 상대로 거액의 상금 또는 앨범발매, 상품 등을 놓고 노래, 춤과 다양한 재능을 겨루어 최고의 승자를 뽑는 장르다. <슈퍼스타K>, <K팝스타>, <미스터트롯> 등 다수의 방송채널에서 편성되고, 참가자는 멘토링 시스템을 통해 오디션 프로그램 안에서 성장한다. 이렇듯 사람은 좋은 환경과 멘토를 만나서 변화하면 가치가 올라간다.

 

땅도 마찬가지다. 땅의 좋은 멘토는 도로와 철도를 만나 접근성이 좋아지거나 주변에 산업단지, 주거단지 등 환경이 개선되는 것이다. 이것을 부동산 전문 용어로 미래가치라고 부른다. 즉 미래가치란 향후 도로와 철도가 신설 또는 확충되거나 주변의 개발사업 등으로 인해 해당 지역의 호재가 생겨나는 것을 말한다. 이렇게 해당 지역의 미래가치가 오르게 되면 내가 소유한 땅은 수익성이 높아진다. 이것을 개발압력이라고 하는데, 개발압력이 붙으면 나의 원형지 을 변화시켜 가치를 끌어 올릴 수 있다.


 

 

 

땅을 팔고 싶어 임야()를 평당 60만 원에 부동산에 내놓는다. 땅을 본 사람은 그냥 아무것도 없는 임야인데 너무 비싸다고 느끼거나 현장을 보고 나서 실망을 하고 돌아선다. 그러나 똑같이 지목이 임야인 땅이라도 토목공사를 해놓은 부지라면 평당 120만 원이라도 금방 계약한다. 임야를 토목공사를 해놓은 부지로 조성하기만 해도 개발 비용까지 더해서 팔 수 있다. 이렇게 안 팔리던 땅을 부지로 만드는 것을 토지개발이라고 한다.


*   *   *


토지개발 절차는 우선 원형지 토지를 매입하고, 개발행위 허가를 득한 후 부지조성공사(토목공사)를 한다. 그 이후 건축공사와 개발행위 허가 준공, 지목변경 순으로 크게 6단계에 걸쳐서 진행된다.



 

그렇다고 무턱대고 손을 대면 낭패를 볼 수 있다. 토지 투자에 있어 가장 좋은 방법은 그냥 묻어두는 것이다. 하지만 토지개발을 잘만 하면 단기간에 땅값을 2배 이상 올려서 팔 수 있다. 또한 개발에 들어간 비용은 세금에도 공제받을 수 있어 수익을 극대화할 수 있다. 그렇다면 토지개발을 어떻게 하면 잘 할 수 있을까?

 

현장에 임장활동을 다녀 보면 디벨로퍼Developer를 만날 수 있다. 해당 지역에서 부동산 개발업체를 운영하며 토지 매입부터 개발, 분양까지 나름 실력과 경험을 갖추었다. 또한 이들은 토지개발로 많은 돈을 벌기도 했다. 인간의 욕심은 끝이 없던가? 토지를 매입하고 사업을 더욱 확장해 나가다가 결국, 부동산 경기 침체와 잘못된 사업분석으로 현금흐름이 막히게 된다. 이들의 가장 큰 실수의 원인은 자만심에서 비롯된다. 현재의 개발가치만을 보고 미래가치와 사업 분석을 세밀하게 하지 않기 때문이다.



 

토지개발의 성공 필수조건은 바로 미래가치에 있다. 앞서 설명했듯이 토지의 가치는 좋은 멘토를 만나는 것, 즉 도로와 철도, 산업단지와 주거단지 등 주변의 개발호재로 인해 개발압력이 붙어야 한다. 또한 개발 호재가 사업 타당성이 있는지도 분석해야 한다. 사업이 무산되거나 지연될 수 있기 때문이다. 주변 개발 호재의 사업 타당성이 확보되고 내가 소유한 땅이 건축법상 개발이 가능한 땅이라면 주변 개발 사업의 속도에 맞춰 토지개발 절차를 진행하는 것이다. 따라서 단기간에 2배 이상 땅값을 올려 쉽게 매도하길 원한다면 적어도 미래가치를 보는 방법과 건축법상 개발이 가능한 땅인지를 확인할 수 있어야 한다.


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좋은 땅은 어떻게 찾을까? 입지를 선정하는 일이다. 입지(立地)란 인간이 경제 활동을 하기 위하여 선택하는 장소를 말한다. 즉 도로와 철도망이 신설되거나 확충되고, 산업단지와 주거단지 등 개발 호재로 인해 사람이 경제 활동을 하기 위해 조성되는 지역이다. 여기에 더해 개발 호재의 타당성이 확보되었으나 해당 지역이 반드시 저평가되어 있어야 한다. 이미 호재가 반영된 곳은 꽤 오랜 기간을 기다려야 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 입지를 선정한 후 투자하고자 하는 지역의 땅이 공장지대인지, 주택지인지 수요층을 분석하라. 미래가치와 입지선정, 수요층까지 분석했다면 해당 토지가 개발행위 허가를 받을 수 있는 땅인지 조사한 후 주변 시세와 개발에 드는 예상 비용, 수익성을 분석한다.

 

끝으로 가장 중요한 부분이 매도 타이밍이다. 예를 들면 해당 토지 인근에 고속도로 IC가 생겨나 서울 접근성이 좋아진다는 호재가 있다면 고속도로의 사업 타당성 발표 직전에 원형지 토지를 매입하고, 고속도로 착공 시점에 부지 조성 공사 후 매도를 한다. 사업이 진행될수록 해당 지역의 토지를 찾는 수요가 늘어나게 되고 토목 공사를 한 땅은 쉽게 팔리게 된다. 이때 부동산에 매물을 이렇게 올려보라! ‘건물만 지으면 되는 토지 건축허가 득



(다음 편에서 계속됩니다!)



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1억 투자로 월 300만원 평생 연금 받는 비법 <이도선>,<김선무>,<김진수>,<진창용>,<성은경> 공저

이코노믹북스, 2020년11월

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1. [1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법] 1편. 토지 투자, 생각을 바꾸고 행동하면 운명이 바뀐다



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