K씨 10년 동안 오직 내 집 마련을 위해 노력해왔다. 주택을 매입하는 단계에서부터 매도하는 단계까지 계획표를 짜면서 K씨는 세무사의 조언을 되새겨본다. 주택 마련을 준비하고 있는 K씨는 주택 구입 시 감면조항, 과태료, 가산세 부과 기준을 확인했다. 무엇보다 세금영수증을 잘 보관해 향후 매도 시 양도세 부담을 줄일 수 있다는 것도 포함시켰다.



* 매입할 때 내야 하는 세금은?



주택을 매입할 때 내는 세금은 취득세와 등록세이며 추가로 농어촌특별세와 교육세가 있다. 2005년 8.31대책 시 주택거래 활성화를 위해 각 세율을 0.5%가 낮춰 취득세 1.5%(농어촌특별세 10%), 등록세 1.0%(교육세 20%)가 적용되고 있어 구입할 주택 실거래가의 2.85%를 취득세, 등록세로 납입을 하면 된다.



더불어 전용면적 25.7평 이하 주택은 농어촌특별세를 감면해 주고 있어 아파트 32-33평 이하 주택 매입 시에는 실제 2.7%의 세율이 적용된다.



* 감면, 비과세 혜택은 없나?



부동산 거래를 할 때 따로 마련된 취득세, 등록세 감면ㆍ비과세 혜택은 없다. 때문에 감면이나 비과세 혜택보다 중요한 것이 주택 거래 절차를 확인해 추가비용을 줄이는 것이다.



취득세·등록세는 주택 취득 후 30일 내에 신고해야 하며, 신고를 하지 않은 경우 가산세를 내야 한다. 그러므로 주택 매입 시 신고를 하고 세금을 잘 납입하면 가산세나 과태료를 내지 않아 감면이나 비과세 혜택을 받는 효과를 얻을 수 있게 된다.



* 영원한 유혹 다운계약서 작성해도 되나?



부동산 거래의 투명화를 위해 부동산 실거래가 신고 제도가 도입돼 계약체결일로부터 30일 이내에 실거래가를 시장, 군수, 구청장에게 신고해야 한다.



만약 다운계약서를 작성하여 신고의무(무신고, 지연신고, 허위신고) 중 허위신고 내용을 위반할 경우 취득세의 3배 이하의 과태료를 납입해야 한다.



매도 시 양도세 비과세 혜택을 받지 못하는 경우라면 다운계약서로 인하여 양도차익이 커져 세 부담이 크게 증가할 수 있다. 그러므로 다운계약서 유혹은 과감하게 물리쳐야 한다.



* 매입 이후 양도세 절세를 위해...



실거래가 양도소득세 신고에서 떠오르는 핵심 절세 전략은 매입 시부터 필요경비로 인정받을 수 있는 영수증을 잘 챙겨두는 것이다. 이는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 취득가액을 차감하여 계산하므로 취득세, 등록세 등의 아파트 취득과 관련된 제반 세금과 아파트 입주 때 새시나 베란다 등에 인테리어(자본적 지출)를 추가하는 경우에 양도차익 부분이 줄어들게 되므로 세 부담을 줄일 수 있다.



이 때 필요경비로 공제를 받기 위해서는 영수증 등의 증빙서류가 필요하므로 해당 증빙서류를 되도록 세금계산서 형태로 잘 보관해야 한다.