[1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법] 4편. 대토보상 및 차익형 투자로 토지 보상금 더 많이 받기
enterskorea 2020.11.30 14:05:22
대토보상 및 차익형 투자로 토지 보상금 더 많이 받기
우리나라 개발사업의 보상제도는 현금보상을 원칙으로 하고 있다. 그러나 현금보상은 사업시행자에게 사업 초기 재무부담을 가중하고, 보상비가 다시 주변지역 토지매입으로 연결되어 주변지역 지가상승 및 부동산 경기 과열의 문제점을 가져온다. 이에 2007년 10월 17일 대토보상제도가 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 도입되어 토지 소유자의 손실보상을 사업시행자가 조성한 토지로 보상할 수 있게 됐다.
대토보상은 택지 조성 지역의 토지 소유자가 원하는 경우 토지 보상금을 현금으로 지급하는 대신 사업 시행으로 조성한 용지로 보상하는 제도다. 토지소유자가 개발사업의 혜택을 공유토록 하고 보상금의 지역 재투자로 인한 부동산 시장의 영향을 최소화하며 원주민의 재정착을 위해 도입된 제도이다. 택지개발 등 공익사업에 대하여 손실보상이 적용되는데 손실보상은 현금보상을 원칙으로 한다(토지보상법 제63조 1항).
그러나 토지 소유자가 원하면 사업시행자가 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우 현금 또는 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 토지로 보상받을 수 있다. 이 제도는 토지소유자가 원하는 경우 사업시행자는 해당 공익사업의 토지로 보상이 가능하고, 토지 등을 수용 받는 자가 자신이 받을 보상금의 전부 혹은 일부를 선택하여 그 공익사업의 시행으로 조성되는 토지로 보상받을 수 있는 제도이며, 손실보상 중 재산권 보상에 해당된다.
이는 보상자금이 인근 지역이 아닌 바로 당해 지역으로 재투자됨에 따라 과거 보상자금이 인근 지역의 부동산 자금으로 유입되어 인근 지역의 부동산 가격을 상승시키는 등의 부정적인 요인을 최소화함으로써 부동산시장에 안정성을 도모함과 동시에 지역주민을 재정착시키는 효과를 가질 수 있으며, 아울러 개발에 대한 혜택을 대토보상자가 직접 받을 수 있게 하기 위해 마련되었다. 대토보상용지는 특별공급분으로 그 대상은 아래와 같다.
대토보상 대상자 중에서도 공급에 대한 우선순위
대토보상 신청 접수 결과 공급 물량보다 신청자의 수가 많은 경우, 우선순위에 따라 필지를 공급하며, 우선순위 간 필지 경쟁이 있을 경우 추첨에 따라 공급
대토보상 순위 결정 방법
1순위 : 협의한 “현지인” (부재 부동산 소유자가 아닌 사람)
2순위 : 협의한 “부재지주” (부재 부동산 소유자)
※ 순위별 경쟁 시 총 토지 보상금 중 대토보상 금액 비율이 높은 사람을 우선 하며, 그 비율도 동일할 경우 추첨으로 결정
현지인 & 부재지주
* 현지인 : 토지 보상법 시행령 제26조 제1항의 규정에 의한 부재 부동산 소유자가 아닌 사람
* 부재지주 : 사업인정고시일 1년 이전부터 당해 지역에 계속해 주민등록을 하지 아니한 사람 또는 사실상 거주하고 있지 아니한 사람
☞ 당해 지역 범위 : 해당 토지의 경계로부터 30km 이내의 지역
만약 토지 보상금 통지를 받았다면 아래와 같은 과정이 진행되며, 보상금을 받는과정 속에서 대응해야 할 중요사항을 미리 체크해 두어야 한다.
토지보상권리에 대한 권리구제절차에 임하게 되면 수용재결(1차 감정), 이의재결(2차 감정), 행정소송(3차 감정) 각 과정에서 총 3번의 추가 감정을 받을 수 있고, 이를 통해 보상금을 증액할 수 있다. 행정소송이 종료될 때까지 보상금을 수령하지 못하는 것이 아니라 수용재결(1차 감정)이 나게 되면 보상금액을 전액 수령한 후 추가로 이의재결, 행정소송절차를 진행할 수 있다. 소유자가 수개의 필지를 소유하고 있는 경우 일부 필지에 대하여만 협의를 하고, 나머지 필지에 대하여는 보상금 증액을 위한 권리구제 절차에 임할 수 있다. 다만 손실보상 협의에 응한 경우에는 이후 보상금증액을 위한 권리구제 절차에서 더 이상 다툴 수 없다.
토지 보상의 기준이 바로 ‘사업인정제도’다. 이 내용은 수용 방식의 개발지구 내 토지 소유자나, 투자를 고려 중인 사람에게 매우 중요하다. 특히, 사업인정제도의 ‘사업인정의제일’은 토지 보상의 기준 시점이 되기 때문이다.
토지 보상을 제대로 받고 싶거나, 개발지구 내 투자를 고려하고 있다면 가장 우선적으로 사업인정의 기준이 되는 ‘사업인정제도’를 알고 있어야 한다. 만약 투자하려고 관심 중인 지역이 수용 방식의 도시개발지구라면 사업 인정고시일은 토지 등의 세목이 고시되는 날, 즉 도시개발구역 지정 및 개발계획 승인일이 기준이 되는 것이다. 따라서 수용 방식의 사업 지구 내 토지 투자를 통해 대토보상 등 택지로 보상을 받고자 할 경우 사업인정 기준 시점 이전에 투자하는 것이 바람직하다.
공급가격 결정기준을 토대로 대토보상과 교호관계가 예상되는 특별공급용지의 용지유형별 가격경쟁력을 가늠해 보면, 먼저 대토보상이 단독주택용지에서 이루어질 경우 이주자택지 및 협의양도인택지와 비교하면, 수요자 측면에서 볼 때 대토보상용지는 조성원가 이하로 공급되는 이주자택지보다 가격경쟁력에서는 떨어진다. 감정가격 이하(수도권: 감정가, 기타: 조성원가 110% 또는 감정가)로 공급되는 협의양도인택지의 경우도 대토보상용지(감정가격)보다 가격경쟁력이 동일하거나 다소 우위에 있어 대토보상용지는 이주자택지나 협의양도인택지 보다 가격경쟁력 측면에서 비교적 떨어진다는 것으로 볼 수 있다.
수용방식의 개발지구 내 토지소유자는 관련 법률과 제도에 따라 특별공급용지의 공급기준·대상·가격·방법 등에 따라 해당 토지를 공급받을 수 있다. 우선적으로 종전토지의 감정평가를 최대한 높게 평가받아야 한다. 특별공급용지를 공급받을 때 보다 많은 면적을 확보할 수 있기 때문이다.
보통 감정평가는 사업시행자 측 감정평가사와 토지소유자 측이 선정한 감정평가사가 평가기준에 따라 평가하게 된다. 감정평가를 잘 받기 위해서는 전문기관에 의뢰하거나 주민대책위원회에 적극적으로 참여하여 선제적으로 대응해 나가는 것이 중요하다. 이렇게 시간과 노력 등을 기울이면 토지의 감정평가액을 통해 보다 많은 면적을 공급받을 수 있고, 좋은 위치에 택지를 공급받을 수 있을 것이다.
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