이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다 - 요구 수익률
핑크팬더 2020.02.24 09:26:41
똘똘한 찬 채라는 말이 있다. 이런 표현은 최근 들어 새롭게 나온 건 아니다. 이미 10년 전에도 나왔던 표현이다. 돌고 돌아 주택 가격이 상승하며 다시 또 이런 표현이 등장했다. 여기서 말하는 똘똘한 한 채는 어떻게 본다면 까놓고 강남에 있는 주택이다. 그 중에서도 좀 더 정확히 본다면 강남에 있는 아파트다. 왜 굳이 똘똘한 아파트냐고 묻는다면 세금 때문이다. 각종 규제로 인해 매도할 때 그다지 수익이 커지지 않는다. 최종적으로 가장 큰 수익을 내야 한다.
이러기 위해서 가장 비싼 물건을 끝까지 보유해야 한다. 상대적으로 가격이 저렴한 거 매도해도 세금이 적으니 상관없다. 비싼 주택은 매도한만큼 수익을 크게 낼 수 있으니 가장 나중에 판다. 이런 이야기는 사실 1가구 1주택자에게 해당하는 것이 아니다. 그보다는 1가구 2주택자 정도에게 해당한다. 사실 1가구 다주택자는 쉽게 매도하는 건 아니다. 정부의 정책보다는 자신의 계획하에 매수와 매도를 결정한다. 여기에 똘똘한 아파트는 좋아 보인다.
이왕이면 제일 좋은 아파트를 매수해서 거주하고 싶다. 이런 욕구를 채우기 위해서는 내가 갖고 있는 자본과 소득을 근거로 다소 무리가 되더라도 좋은 주택을 사고 싶은 욕망은 당연하다. 여기에 한국에서 누가 뭐래도 최고의 주택 유형은 아파트다. 한 번 더 솔직히 이야기한다면 강남권 아파트를 매수해서 거주하고 싶다. 아마도 대부분 사람들에게 물어본다면 강남 아파트에서 살아보고 싶다고 고백할테다. 내 능력 등의 다양한 이유로 실천하지 못할 뿐이다.
막상 강남 아파트에서 거주하니 다른 곳으로 가고 싶다는 이야기를 할 수 있을 지언정 어지간하면 살아보고 싶다는 것이 바로 강남 아파트의 가장 큰 매력이다. 이런 사람들의 욕망을 충족시켜줄 수 있는 강남권 아파트는 불행히도 대체재가 없다. 보완재도 없다. 부동산의 특성상 위치가 변하기는 힘들다. 혹시나 입지라는 것이 변할 수 있어도 워낙 오랜 시간동안 서서히 변한다. 강남이라는 지역도 어느 순간 갑자기 생긴 것이 아니다. 택지 개발처럼 생기긴 했어도.
지금과 같은 강남의 위상을 갖게 된 것은 꽤 시간이 지나서다. 이러한 똘똘한 한 채를 어떤 식으로 마련할 것인 지 알려주는 책이 <이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다> 흥미롭게도 저자는 부동산 전문가는 아닌 듯하다. 전문가라는 표현이 다소 이상하다. 부동산 전문가라는 표현이 지금은 상당히 이상해졌다. 여하튼 저자는 책 초반에 부동산 이야기가 아닌 재무설계 관점에서 설명한다. 과연 어떻게 똘똘한 한 채를 마련한 것인지에 대한 설명을 해준다.
분명히 난 부동산 책이라 생각하고 읽었는데 재무적 관점에서 어떻게 돈을 모을 것인지 알려주고 있어 의아했다. 생각해보면 그게 좀 더 중요하다. 어느 정도의 자산이 있고 소득을 벌고 있는지 여부에 따라 결정해야 한다. 무턱대고 좋은 집을 매수할 수 있는 것이 아니다. 자신의 상황에 따라 가장 최선의 선택을 해야 한다. 그런 면에서 내 자산과 소득에서부터 출발해야 한다. 특히나 똘똘한 아파트는 단순한 매수가 아닌 내가 오래도록 거주해야 할 주택이다.
다양한 사례를 근거로 알려주고 있다. 그보다 책에서 가장 중요하게 여기는 개념은 요구수익률이다. 사실 한국에서는 갭투자가 워낙 성행을 하고 있어 요구수익률이라는 관점에서 아파트 투자를 고려하지 않는다. 분명히 중요한 개념인데도 소홀히 하는 측면도 있다. 전세를 끼고 매입하고 있으니 그에 따라 어느 정도의 갭이 있느냐를 더 중요하게 여긴다. 입지라는 것이 좋고 갭이 작다면 매수한다. 그런 면에서 부동산 투자가 금융이라는 관점에서는 주먹구구다.
숫자를 갖고 어떤 계산을 하며 부동산 투자를 하는 사람도 있지만 워낙 소수다. 다수는 그런 걸 모르고 투자한다. 있는지도 모른 체 투자하는 경우가 대다수다. 그럼에도 상당한 수익을 내고 있으니 꼭 알아야 할 필요성이 없긴 하다. 그래도 알아둔다면 도움이 되니 핵심은 월세다. 해당 아파트의 가격 대비 월세를 어느 정도 받을 수 있느냐에 따라 적정 가격이 달라질 수 있다. 한국은 아직까지 월세 시장이 고가 아파트에서는 제대로 작동하지 않는다고 난 본다.
그런 의미에서 저렴할 뿐 그걸 근거로 여러 아파트에 요구수익률을 계산해서 적정가격을 산정하는 것도 그다지 나쁜 방법은 아니다. 결국에는 저금리하에서 벌어지는 현재의 가격을 약간 정당화한다는 측면도 없지 않아 있다. 그래도 책에서 소개하는 개념이나 똘똘한 아파트를 찾는 방법 자체는 꽤 괜찮다. 책은 결국에는 강남 위주다. 똘똘한 아파트를 소개하니 자연스럽게 그렇게 되는 측면을 부정하긴 힘들 듯하다. 조금 불만이지만 똘똘한 아파트로 한정하면 어쩔 수 없는 선택이다.
1가구 1주택자에게는 가장 최선의 선택은 아무래도 똘똘한 아파트 한 채는 분명하지만 다소 이상적이다. 누구나 더 입성할 수 있는 건 아니다. 자신이 생각할 때 좋은 아파트를 선택한다면 그게 똘똘한 아파트가 되지 않을까한다. 최근에 맞벌이 부부면서 합쳐 고소득이 되는 대기업다는 분들이 꽤 있다. 이들 입장에서도 쉬운 건 아니지만 똘똘한 아파트 한 책에 올인이 가능하다. 그들에게는 가장 현실적인 대안이면서 최근 트렌드에도 맞는 개념이 똘똘한 아파트 한 채가 아닐까한다.
증정 받아 읽었습니다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 수익률 관점에서 아파트 보기는 힘들다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 단순히 부동산만 이야기하진 않는다
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