반드시 그런 것은 아니지만 부동산 투자를 전문으로 하는 사람들이 최종적으로 가는 분야는 상가와 토지다. 각자 장단점은 있다. 그럼에도 전업이라는 표현을 할 정도로 부동산 투자를 하는 사람들은 대부분 아파트와 같은 주택보다는 상가나 토지를 하는 경우가 대다수다. 그 중에서도 토지는 투자 대상의 어려움이 있지만 상대방을 상대하는 면에서 오히려 편하다. 주택은 임차인이 있는 경우가 대부분이다. 실거주목적으로 살면서 시세차익을 노리지 않는다면.

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임차인 관리도 쉬운 것은 아니다. 특히나 여러 하자가 있을 때 이를 해결하는 것도 녹록치 않다. 이를 해야 할 일이라며 받아들이고 잘 하는 사람도 있지만 너무 신경 쓰여 도저히 못하겠다는 사람도 있다. 그런 면에서 아파트는 상대적으로 신경을 덜 쓰니 사람들이 선호하기도 한다. 그렇게 볼 때 토지는 그런 신경은 쓸 필요가 없다. 토지 위에 임차인이 살 수 없다. 그런 부분에서 자유로우니 관리의 어려움은 없다고 본다. 좋은 토지를 구분하는 것이 어려울 뿐이다.

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아파트는 지번만 안다면 어느 정도 평가를 할 수 있겠지만 토지는 그렇지 않다. 현장을 방문해도 알기가 힘들다. 최근에는 토지 쪽도 많은 책이나 강사가 나와 쉽게 알려주긴 한다. 예전처럼 무조건 공법을 완벽하게 알아야 한다고 알려주지 않는다. 워낙 보는 방법에 대해 자세히 알려주고 쉽게 보는 팁을 알려주고 있다. 과거보다 훨씬 대중화가 되었다. 여전히 공법은 중요하지만 예전만큼 토지 투지에 접근하는 것이 힘들고 어렵진 않다. 토지를 보는 눈이 더 중요하다.

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토지 투자와 관련되어 어떤 식으로 무엇을 볼 것인가에 대해 알려주는 <대한민국 땅 따먹기>는 그런 면에서 무엇을 봐야 하는지 알려주는 책이다. 더구나 많은 사람들이 오해하는 것처럼 토지 투자에 많은 돈이 필요한 것도 아니다. 일반 매매에서는 꽤 큰 돈이 들어가는 것은 맞다. 적은 땅은 거래되기도 힘들기에 매매를 시도하지도 않는다. 반면에 경매에서는 그 부분도 해결 가능하다. 쪼가리 땅같은 것도 경매로 나온다. 심지어 몇 십 만원으로 낙찰도 가능하다.

책에서는 다양한 투자 사례가 나온다. 그에 앞서 토지 투자를 위해 알아야 할 기초적인 이론도 알려준다. 이를 위해서는 공법으로 들어가야 할 듯도 하지만 굳이 그런 식으로 접근하지 않는다. 여러 사례를 보여주면서 그때마다 무엇을 봐야 하는 지 알려준다. 토지 대장 등과 같이 직접 지도에 있는 용례 등을 통해 파악하는 방법을 알려준다. 토지이용계획 확인서 같은 걸 보면 해당 토지와 관련된 다양한 부분이 나온다. 그것만 제대로 봐도 토지의 쓰임새와 쓸모를 알 수 있다.

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책에서 알려주는 핵심 중 하나는 토지를 매수해 무엇을 할 것인가여부다. 토지를 산 후에 주택을 지을 수 있는지 여부가 핵심이다. 주택을 지을 수 있는 땅이라면 쓸모가 있고, 그렇지 못하다면 쓸모가 없다. 이런 관점에서 토지를 들여다본다면 좀 더 선명하게 다가오지 않을까. 이 땅을 내가 사서 주택을 올릴 수 있다면 좋은 토지고 그렇지 못하면 별로다. 여기에 당장은 주택을 건축할 수 있지만 토지를 산 후에 주택을 지을 수 있는 땅으로 만들 수 있으면 된다.

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솔직히 아직까지 토지 투자를 해 보지 않은 내 입장에서 토지 책이 쉬울리는 없다. 그나마 다행인 것은 상당히 많은 토지 책을 읽었다. 그 덕분에 이제 토지 투자 책을 읽으며 용어와 같은 게 익숙해졌다. 그러다보니 책을 읽을 때 이론적으로는 어려움은 없다. 여러 토지 투자 책을 읽었을 때 한결같이 이야기하는 것은 어떻게 해당 토지를 접근해서 풀어낼 것인가다. 추가로 경매가 꼭 들어간다. 토지 투자에서 어려움은 가격이다. 주택과 달리 가격이 정해져 있지 않다.

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경매는 어느 정도 감정을 통해 가격을 알려준다. 그 가격을 꼭 믿을 수는 없지만 참고할 수 있다. 거기에 보다 저렴하게 매입할 수 있다. 경매로 취득한 후에 다시 매도하는 부분에 있어서도 토지로 접근하기보다는 어떻게 매도할 것인가를 더 고민하게 된다. 토지는 하나의 대상일 뿐 투자의 핵심은 아니다. 토지 투자에서 경매로 접근하는 다양한 방법이 있는데 이 책에서는 그 부분이 거의 대다수 소개된다. 보상 경매라 하여 국가에서 보상하는 땅을 매입해서 즉시 매도하는 방법이다.

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이런 건 경매만 가능하다. 현재는 맹지지만 역시 도로 개설 등을 통해 수용 당하는 토지. 도로로 쓰이고 있는 개인 토지는 실제로 활용도가 없다. 그럼에도 국가에서 매입하는 경우가 있는데 이를 미불용지가 한다. 그런 것도 경매로 가능하다. 이런 것은 그다지 큰 돈이 들어가는 것도 아니다. 적은 돈으로도 충분히 시도할 수 있는 토지 투자다. 이를 위해 공부하고 조사하고 발품도 많이 팔아야 하지만 말이다. 이런 부분을 책에서 알려주니 감각을 익힌 후 좀 더 심화학습을 하면 되지 않을까한다.

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증정 받아 읽었습니다.

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까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 여전히 토지 투자는 어렵게 느껴진다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 다양한 토지 투자의 사례

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