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[건물주되는법] 싸고 괜찮은 물건은 없다! 빌딩 투자, 어떻게 할 것인가
8  enterskorea 2019.10.10 10:02:43
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싸고 괜찮은 물건은 없다! 빌딩 투자, 어떻게 할 것인가





빌딩 매입이 마트에서 장보듯이 돈만 있으면 다 된다고 생각하는 사람들이 있는데 결코 그렇지 않다. 자동차 매장에 들어가서 가장 비싼 걸로 주세요라고 하면 아마도 그 매장 안에서 가장 좋은 것을 살 수 있겠지만 빌딩은 그렇지 않다. 빌딩은 비싸다고 다 좋은 것은 아니기 때문이다.

 

빌딩 매입에서 가장 중요한 것은 싸다, 비싸다의 문제가 아니라 내가 원하는 빌딩, 즉 목적에 맞는 빌딩을 합리적이고 똑똑한 방법으로 매입하는 데에 있다. 건물주가 되고자 한다면 최우선적으로 투자의 목적부터 정해야 한다. 빌딩 매입의 목적은 크게 임대 수익, 시세 차익, 자가 사용 등이 있다. 안정적인 임대 수익을 원하는 투자자라면 주변 배후세대, 임대 시세, 임차인 등을 따져야 하고, 시세 차익을 원하는 투자자라면 주변 개발 호재와 유동 인구에 따른 상권 확장성 등을 따져야 한다. 또한 자가 사용이 목적이라면 사옥으로 사용할 것인지, 입주해서 거주할 것인지도 명확히 해야 한다.



 


비싸다고 나쁜 것도 아니고 싸다고 좋은 것도 아닙니다. 싼 데에는 다 그럴만한 이유가 있게 마련이죠.”

 

가끔은 필자도 흔들릴 만큼 싼 급매물이 시장에 나올 때가 있다. 이런 매물을 접하면 어떻게 해야 할까? 조심해야 한다. 정해진 가격에 대한 개념이 존재하지 않는 빌딩 시장에서 가격이 싼 급매물의 이유를 철저하게 분석하지 않으면 투자에 실패할 확률이 높다. 각 사례별 대처법에 대해서 간단히 살펴보자.

 

첫째, 권리 관계가 복잡해 정상적인 매각이 힘든 경우

빌딩을 매입할 때는 매도인과 매물, 2가지를 함께 살펴야 한다. 먼저 매도자를 파악하기 위해서는 등기부등본을 열람하면 된다. 권리 관계가 복잡한 빌딩은 등기부등본 갑구 역시 복잡하다. 가등기가 있는 매물은 가등기의 순위가 높은지 낮은지를 판단한 후 가등기권자에게서 가등기를 양도받는 것이 제일 좋다. 가압류와 가처분은 해당 금액이 얼마인지 알아보고 금액을 처리하는 방법을 매매계약서에 명시하면서 해당 권리가 말소될 수 있는 방법을 정하면 된다.



 

 



둘째, 매도인이 급전이 필요해 급매로 내놓은 경우

근저당권이 설정된 것들을 보아야 한다. 매도인이 급전이 필요한 경우라면 대부분 등기부등본의 을구에 기재된다. 주목할 것은 최근에 설정된 대출이다. 1금융권이지만 금액이 큰 경우, 그전에 대출 받았던 은행이 아니라 다른 은행에서 대환이 이루어지면서 금액이 커진 경우, 근저당권 설정 은행이 제2, 3금융권인 경우 등을 주목해야 한다. 문제는 등기부등본에 나타나지 않는 권리인데 가장 대표적인 것이 유치권이다. 유치권은 현장을 알아야 확인할 수 있는 권리이기 때문에 중개인에게 매도자의 상황과 매도의 이유에 대해서 꼭 물어야 한다.

 

셋째, 매물에 하자가 있어 제대로 된 가격을 받을 수 없는 경우

매물에 하자가 있는 경우는 그 하자가 원천적인 하자인지 후천적인 하자인지 파악하는 것이 중요하다. 고칠 부분이 있다면 고치면 된다. 우선 수리 범위를 파악하고 비용과 기간을 따져 총 투입비를 생각해야 한다. 약간의 수리로 끝날 부분인지 전체를 대수선해야 할 부분인지 파악하고 그 번거로움을 가격으로 환산해 매도자에게 제시하고 그 금액이 받아들여진다면 무난하게 계약이 성사되는 것이다. 참고로 대수선이란 건축물의 기둥, , 내력벽, 주 계단 등의 구조와 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로 중개축 또는 재축과 다르다.



 


넷째, 미래 가치가 떨어질 것이 예상되는 경우

미래 가치의 하락이 예상되는 경우 답은 명쾌하다. “사지마세요. 미래 가치가 없다는 것은 죽어가는 것과 같다. 미래 가치가 없는 빌딩은 미래에 팔기가 쉽지 않다. 요즘은 상권이 빠르게 성장하고 쇠퇴하면서 빌딩 시장도 트렌드에 영향을 많이 받는 재테크 상품이 되었다. 이미 죽은 상권 도는 죽어가는 상권이 살아나는 것을 기다리기보다는 뜨는 상권을 찾아 투자하는 것이 낫다.

 

다음 편부터는 빌딩 투자를 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 감을 잡지 못하는 예비 건물주들에게 실질적인 도움을 주기 위한 내 빌딩 만들기 10단계실전 편을 공개한다. 실제로 빌딩을 매입할 때 들고 다니면서 순서대로 체크해 나간다면 큰 실수를 줄일 수 있을 것이다.



상세내용보기
어쩌다 건물주란 없다 <오동협> 저

영림카디널, 2019년09월

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