한국에서 부동산 투자를 한다면 거의 대부분 갭투자를 떠 올린다. 갭투자는 기본적으로 시세차익을 제외하면 그다지 얻을 것이 없는 투자 방법이다. 그럼에도 갭투자가 유행하고 각광을 받는 것은 주택 가격이 항상 상승했기 때문이다. 어패가 있다면 주택이 항상 상승했냐는 이야기를 하면 결단코 그렇지 않다. 최근에 서울 부동산 같은 경우는 무조건 상승할 것이라는 분위기가 다소 팽배하다. 지난 역사를 보면 상승기가 하락기보다 좀 길긴 해도 하락도 있었다.

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갭투자는 어디까지나 철저하게 시세 차익만 바라는 것이라 많은 사람들이 손쉽게 접근할 수 있다. 투자라는 관점에서 볼 때 오를 것만 생각하고 투자하는 것은 무척이나 위험하다. 좀 더 리스크를 감안하면서 투자해야 한다. 그런 방법은 월세를 근거로 투자하는 방법이다. 시세가 상승하지 못하면 갭투자는 실패가 된다. 하락기라도 온다면 온전히 그 고통을 인내하며 갖고 있어야 한다. 가격은 떨어지고 세금은 매년 내야 하는데 전세가격마저 떨어지면 무척이나 힘들다.

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월세 관점에서 본다면 다소 다르게 접근한다. 수익률이라는 관점에서 단순히 사세 차익에 따른 수익률이 아닌 월세에 따른 수익률 관점에서 바라보게 된다. 매매가격에서 매 월 받는 월세를 감안해서 수익률을 계산한다. 대출 없이 받았을 때의 수익률과 대출을 받았을 때의 수익률을 비교한다. 여기서 수익률을 절대 수익률로 보기는 힘드니 상대 평가를 통해 계산해야 한다. 대체로 이럴 때 금리를 기준으로 비교한다. 금리가 5%일 때 월세 수익률이 6%면 별로다.

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금리가 3%일 때 월세 수익률이 6%면 무척이나 좋다. 이런 식으로 비교를 하는데 여하튼 이렇게 월세를 근거로 수익률 계산을 하는 것이 좀 더 확실하고도 안전한 투자 방법이다. 이렇게 한다고 꼭 수익을 낼 수 있다는 것은 아니지만 그렇다. 이런 식의 수익률을 계산하려면 무엇보다 머리가 좀 아프다. 이것저것 계산하고 따져봐야 하니 말이다. 생각해보면 투자라는 것이 결코 쉬운게 아니다. 이런 방법을 해 보는 것이 기본이라 생각되는데 대부분 이렇게 투자하지 않는다.

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이런 투자는 대부분 사람들이 머릿속으로 계산하기 힘들다. 머리가 무척이나 비상한 소유자라면 가능하겠지만 어렵다. 결국엔 어떤 툴을 갖고 해야한다. 최근에는 부동산 쪽도 워낙 관련 기술이 발달해서 수익률 계산하는 어플도 있지만 다소 무엇인가 부족하다는 느낌이 든다. 그런 면에서 여전히 최고의 툴은 엑셀이다. 엑셀은 도구가 중요한 게 아니다. 도구를 어떻게 활용하고 쓸 수 있느냐가 핵심이다. 다루는 사람의 능력이 그런 면에서 가장 중요하다.

엑셀 잘 하는 사람을 보면 완전히 대단하다. 현장에서 즉석에서 빈 공란에서 이야기하며 엑셀 수식을 만들어 내고 수익률을 산정한다. 그런 걸 볼 때는 다소 기가 죽을 정도다. 무엇보다 엑셀로 그렇게 하려면 함수나 수식 등을 알아야 하는데 난 잘 모른다. 간단하게 수익률 계산하는 엑셀을 갖고 있지만 말이다. 솔직히 그걸로도 충분하다. 아주 정밀하게 디테일하다고 꼭 좋은 것은 아니다. <부자의 계산법>은 엑셀로 부동산 투자를 접근하는 방법을 알려준다.

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책은 다양한 투자 사례를 근거로 하나씩 수익률 계산하는 방법을 알려준다. 가장 많은 사람들이 투자하는 아파트에서 빌라는 물론이고 빌딩까지 소개하며 어떻게 수익률 관점에서 접근할 것인지 알려주는 책이다. 엑셀과 관련되어 부동산이 열풍을 불 때가 있었다. KB부동산 등에 나오는 데이터를 시각적으로 보기 위해 엑셀을 이용했다. 지금은 여러 부동산 데이터 보여주는 사이트나 어플이 생기며 다소 뜸해졌다. 엑셀은 그게 아니더라도 내 자산을 지키는 도구가 된다.

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내가 투입된 자본이나 빌릴 수 있는 대출, 이자를 몇 프로로 받을 것인가. 이런 것들에 따라 수익률이 달라진다. 여기에 각종 부대 비용 등에 따라 수익률이 미세하게 달라진다. 너무 미세한 것까지 따질 필요는 없다. 책에서는 공적부자라고 하여 기관에서 투자할 때는 미세한 것이라도 단위가 달라 중요하다고 알려준다. 그건 맞는데 대부분 일반 투자자에게 그렇게까지 미세하고 디테일하게 들어갈 정도로 할 필요가 있을까라는 생각은 든다. 몇 천 억 단위로 투자하는 것도 아니고.

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책에서 공적 부자라는 표현을 하는데 난 조금 거슬렸다. 느낌이 꼭 공공투자처럼 착한 느낌이 들어서. 그냥 거대자본부자처럼 했으면 더 느낌이 살 지 않았을까한다. 책의 장점은 소개하는 투자 사례를 하나씩 전부 엑셀로 계산하는 방법을 완전히 친절하게 알려준다. 영화에서 컷과 컷을 자세하게 보여주는 것처럼 사진으로 하나씩 보여주며 설명한다. 덕분에 이해하는데 좀 편하긴 했어도 너무 반복적으로 나오니 다소 지겹기도 했다. 똑같은 패턴이 반복되니 말이다.

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몇 개 사례를 보여준 후에는 간략하게 했어도 좋지 않았을까한다. 관련되 엑셀 파일도 저자의 블로그에 공개되어 있어 다운 받아 활용하면 된다. 해당 자료가 책을 산 사람만 볼 수 있게 암호가 걸려있긴 하다. 친절하게 각 데이터를 어디서 참고하고 활용해야 하는지를 설명할 뿐만 아니라 엑셀에서도 즉시 갈 수 있게 세팅을 했다. 부동산 투자에서 리스크를 감안한 투자를 원한다면 엑셀을 통한 방법을 알아두면 좋다. 그런 측면에서 이 책에 나온 방법을 활용한다면 도움 될 듯하다.

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증정 받아 읽었습니다.

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까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 사례가 반복되니 뒤에는 살짝...

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 엑셀로 접근하는 부동산 투자 방법.

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