몇 년전에 대구에서 강의를 할 일이 있었다. 당시에 자신이 운영하는 학원이 있는데 그곳에서 무료로 하라고 연락이 온 사람이 있었다. 신청이 제법 많아 학원에서 못하고 강의장에서 했다. 그때 만난 사람이 <부동산 투자 인사이트> 저자인 김준영이었다. 나랑 연락을 주고 받은 것은 아내분이었지만 말이다. 그 후로 대구에서는 엄청나게 유명한 투자자라는 걸 알게 되었다. 꾸준하게 투자는 물론이고 강의도 하는 걸 알게 되었다. 소규모로 할 때도 있었지만 대규모로도 했다.

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몇 백명이 모이는 강연장에서 강의를 하는데 대구 분들 뿐만 아니라 전국적으로 많은 사람들이 강의 듣는 걸 알고 깜짝 놀랐다. 당시에 여러 내용 중에 인상 깊었던 것은 부동산 투자 공부 방법이었다. 다른 부동산 투자자와 달리 여러 연구소의 보고서로 공부했다고 한다. 보고서라는 것이 일반인이 접할 수는 있어도 이해는 쉽지 않다. 전문적인 용어와 내용이라 어렵다. 그렇긴 해도 어떤 투자자의 글보다 훨씬 유익할 때가 많다. 가장 큰 이유는 객관성이다.

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단순히 부동산 가격이 상승하거나 하락한다는 주장을 하지 않는다. 정확한 데이터를 근거로 자신의 주장을 펼친다. 특히나 부동산 투자자라기 보다는 학문적으로 접근하는 경우도 많아 무척 중립적인 입장에서 부동산에 대해 논하는 경우가 많다. 최근에 상당히 많은 사람들이 부동산 데이터를 갖고 부동산을 전망한다. 이런 노력은 얼마 되지 않는다. 그 전에는 부동산 데이터라는 것이 사실 없었다. 대략 3~4년 전부터 본격적으로 데이터가 부동산에 접목되었다.

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가장 혁혁한 공은 정부다. 사람들이 정부를 열심히 욕하지만 그들이 쓰는 모든 데이터가 나오는 곳은 정부다. 정부가 열심히 전체 부동산 뿐만 아니라 지역별 데이터를 제공하고 있다. 입주량, 멸실주택, 가구 증가, 인허가 물량, 거래량, 기타등등. 이렇게 수많은 데이터가 많은데 이것들을 어떤 식으로 활용할 것인지는 잘 모른다. 투자자들이 각자 그걸 응용해서 투자에 접목하기도 했고 각 지역을 전망하고 예측해서 움직이기도 하면서 잘 활용을 했다.

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이 부분에 있어서도 그 원류는 역시나 각 경제연구소나 부동산 관련 기관에서 발행한 보고서다. 이들의 부동산을 바라보는 방법이 노출 되었고 어떤 데이터를 갖고 볼 것인가를 알게 된다. 현재까지 다양한 부동산 책이나 블로거, 부동산 카페에서 이를 응용해서 데이터를 보여준다. 다들 나름 객관적으로 노출된 데이터로 시장을 설명한다. 아마도 최근 나온 부동산 책 중에 가장 객관적인 데이터를 갖고 부동산에 대해 설명하는 책이 이 책이 아닐까한다.

수많은 데이터가 책에서 나온다. 이를 근거로 지난 과거를 보여준다. 이 부분은 한편으로는 위험하다. 대부분 데이터는 과거다. 과거는 언제나 쉽다. 이미 결론이 났기 때문에 이를 근거로 이야기하기 쉽다. 명확하게 하락과 상승이 구분되고 어떤 상황인지에 대한 판단도 너무 쉽다. 문제는 현재와 미래다. 모든 데이터는 실시간이 아닌 시차가 존재하는데 나는 지금 어떻게 해야 할 지 미지의 영역이다. 어떤 판단과 결정을 내려야 하는데 이건 미래다.

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이러다보니 항상 망설이고 선택 장애가 온다. 특히나 이런 책에서 데이터를 보여주며 설명을 하는데 읽는 건 좋다. 각종 데이터를 보여주며 설명하니 좀 더 잘 이해도 된다. 문제는 내가 직접 해야한다. 내가 해당 데이터를 만들어야한다. 이럴 때 어떤 식으로 해야 할지 무척 망막하다. 그런 면에서 이 책은 어떤 식으로 데이터를 활용하고 어디서 그 정보를 찾아야 하는지 알려준다. 저자가 만든 데이터를 나도 할 줄 알아야 어떻게 보면 제대로 된 정보제공이라 할 수 있다.

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그런 면에서 데이터를 제시할 때 출처는 무척이나 중요하다. 무척이나 많은 데이터가 이 책에서 나오는 데 가장 중요한 개념은 평균이다. 가장 중요하게 보는 걸 공급으로 먼저 선정한다. 그 공급이 얼마나 되는지 지난 과거 평균으로 먼저 파악한다. 그 후에 현 상황이 평균 대비로 어느 정도인지에 따라 가격 상승과 하락을 유추한다. 전월세와 자가를 근거로도 파악한다. 전월세 거주하는 사람들이 결국에는 매수를 하게 된다. 투자자들이 매수를 하는 것은 영향력이 상대적으로 적다.

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이런 저자의 주장은 나도 동의한다. 주택 가격은 어디까지나 실수요자가 핵심이다. 실수요자가 사려고 하면 주택 가격은 상승한다. 투자자는 관심을 불러일으키는 효과다. 책에서 수많은 데이터를 근거로 알려줄 때마다 항상 평균을 제시한다. 그 평균을 구분하는 기간이 다소 주관적이긴 해도 그런 기준을 통해 과거를 설명해 준다. 다만 책에 나오는 내용을 설명하는 것이 다소 어렵게 한다. 실제로 학술지의 보고서 스타일로 책 내용이 구성되어 있다는 느낌을 받을 정도다.

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저자가 부동산경제연구소를 운영하고 있어 그런지 몰라도 그런 느낌을 받았다. 저자가 설명한대로 책은 지역 입지에 대한 이야기는 하지 않는다. 지역 분석은 한다. 서울, 수도권과 부산, 대구가 주 무대다. 이 지역을 근거로 각종 데이터를 통해 지난 시장을 설명한다. 여기에 향후 주택 시장 트렌드와 전망에 대한 이야기도 한다. 다소 뜬금없이 글로벌 주택 사이클이 나오는데 책에는 한 번도 언급이 없다가 나와 좀 그렇긴 했다. 나는 글로벌 주택 사이클을 동의하지만. 살짝 책이 어려울 수는 있지만 주택 시장을 바라보는 데 큰 도움이 될 듯하다.

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증정 받아 읽었습니다.

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까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 다음 책은 좀 더 쉽게 써 주길.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 올바른 데이터를 통해 정보 파악하는 방법 알기

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