[연재] 조은상의 내 집 마련 노하우

월세시대가 왔다. 그동안 ‘곧 온다, 온다’고는 했는데 어느새 성큼 눈 앞에 다가와 있는 느낌이다. 국토교통부가 지난 22일 발표한 자료에 따르면 9월 기준 전체 전월세시장에서의 월세비중은 39.2%다. 10건이 거래됐다면 6건은 전세, 4건은 월세였다는 얘기다. 참고로 3년 전인 2011년 9월 당시 월세비중은 34%였고 3년 만에 5.2%P 증가했다. 

아직도 전체 거래량의 60%가량이 전세로 거래되고 있는 것을 감안하면 당장 전세제도가 없어진다고 보기는 어렵다. 하지만 우리가 생각했던 것보다는 더 빠른 속도로 월세 전환이 이뤄지고 있는 것은 명확해 보인다.

본격적인 월세시대가 시작된 첫 번째 이유는 매매시장의 침체다. 집값이 오르지 않는다면 집주인들 입장에서는 매매 차익이 생기지 않기 때문에 굳이 전세를 유지할 필요가 없으므로 월세 전환이 늘어나게 된다.

두 번째 이유는 금리가 낮아서다. 한국은행이 기준금리를 2.0%로 낮추면서 예금금리는 조만간 1%대로 진입할 것으로 예상된다. 한국은행이 예상한 내년 물가상승률이 2.4%인 점을 감안하면 오히려 마이너스 수익률이 되는 것이다. 은행에 목돈을 넣어도 큰 수익을 기대할 수 없기 때문에 시중의 전세 물건들은 5~10%가량의 수익을 낼 수 있는 월세로 빠르게 바뀌고 있다.

세 번째 이유는 주택 수요자들의 전세 자금이 부족해서다. 지난 5~6년간 전세가 상승이 가파르게 지속되다 보니 전세금을 올려 줄 수 있을 만큼의 돈을 마련하지 못하는 사람들이 상당수다. 그렇게 되면 남는 것은 반전세(보증부월세)를 선택할 것인지 전세자금대출 선택할 것인지 정도다.

전월세시장이 이렇다 보니 월세 거래가 늘어남과 동시에 전세자금대출을 신청하는 수요자도 크게 늘고 있다. 언론보도에 따르면 신한․우리․국민․하나․농협 등 5대 은행의 전세자금대출 잔액은 9월 말 현재 5조 6568억 원으로 지난해 말보다 3조 3879억 원이 증가했다고 한다. 전년 대비 증가액인 3조 2000억 원을 3분기 만에 뛰어넘은 것. 전세를 선호하는 가장 큰 이유가 목돈을 그대로 지킬 수 있다는 ‘안전성’ 때문인데 전세를 얻기 위해서 은행에 ‘월세’를 내는 것은 아이러니가 아닐 수 없다.

문제는 전체적으로 전세가격이 너무 올라서 주택시장으로 새롭게 진입하는 신혼부부 등 젊은층의 초기 부담도 매우 커졌다는 데 있다. 애초에 전월세시장을 거치지 않고 내 집 마련이 가능하면 좋으련만 그건 더 어렵기만 하다.

 
하지만 미리부터 좌절하면 안 된다. 이솝우화에 나오는 ‘여우와 신포도’에서처럼 “저 포도는 신포도야”라고 자기 합리화를 하면 내 집 마련의 꿈은 절대 이룰 수가 없다. 따라서 필자는 내 집 마련을 꿈꾸는 신혼부부들에게 다음과 같이 제안한다.

첫째, 부동산에 관심을 가져라. 가장 기본이 되는 얘기지만 부동산에 관심을 갖지 않고 살다가 나중에 결혼을 앞두거나 출산을 앞두고서야 급하게 집을 구하는 경우가 많다. 그렇게 되면 충분하게 지역이나 매물을 탐색하지 못하게 되므로 ‘만족스러운 내 집 마련’에 실패할 확률이 커진다.

둘째, 인터넷 정보를 활용하라. 요즘 같은 시대에는 ‘발품’보다 ‘손품’이 더 효과적일 수 있다. 부동산과 관련한 각 인터넷 카페에 가입해 정보를 공유하다 보면 부동산에 대한 안목이 넓어지고 최신 정보를 얻을 수 있다.

셋째, 부동산뉴스를 볼 때는 사람들이 몰리는 곳을 궁금하게 생각하라. 뉴스 중에 사람들이 많이 몰렸다는 소식이 있으면 관심있게 읽어 보기를 권한다. 사람들이 몰린다는 말은 ‘돈이 된다’는 뜻과 같다. 사람들이 왜 몰리는지에 대한 궁금증을 해결하다 보면 자연스럽게 좋은 부동산에 대해 알게 된다.

넷째, 집구경은 많이 할수록 좋다. 비싼 집도 좋고 싼 집도 좋다. 사람들이 좋은 동네라고 하는 곳도 가보고 꺼리는 지역도 가봐야 한다. 가능하다면 많은 집을 보고 많은 지역을 접하는 것이 도움이 된다.

연애를 할 때, 휴식을 취할 때 멋있고 맛있는 곳을 찾아다니는 것도 좋다. 하지만 그 시간과 관심을 부동산에 투자하는 것도 뜻깊은 일이다. 그리고 그 노력은 남들보다 빨리 ‘월세 인생’을 벗어나는데 일조할 것이라고 믿는다.

*칼럼니스트 조은상은 부동산써브 리서치팀장으로 재직 중이다. 저평가된 지역을 발굴하는데 관심이 많아 여러 현장을 직접 누비고 다닌다. 경제적으로 여유가 있는 사람들보다는 내 집 마련이 꿈인 서민들에게 꼭 필요한 부동산지식을 전달하는데 작은 힘을 보태고 싶다.

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