[재테크] 투자를 완성하는 디테일, 부동산 세부조건 살펴보기 part 2.
투자를 완성하는 디테일, 부동산 세부조건 살펴보기 part 2.
인공지능 프로그램은 투자를 도와주는 수준이지, 100% 정답을 제공하는 것은 아니다. 다만 어떤 데이터를 통해 통계를 내보고 전반적으로 수익률이 높은 단지를 제시할 뿐이다. 투자자는 그 데이터를 실제로 조사해서 현명한 선택을 해야 한다.
이제부터 인공지능 프로그램의 추천 지역 내 아파트에서 투자 결과가 좋은 아파트와 좋지 않은 아파트를 구분하는 디테일들을 몇 가지 살펴보도록 하겠다.
세부조건 5. 투자 금액
전세가율이 높으면 투자 금액이 낮아져 전세가율과 비슷해진다. 투자 금액이 적은 초급자는 투자 금액이 낮은 아파트를 찾아서 실제 수익금은 적더라도 시간을 많이 투자하는 노력을 해야 한다. 어느 정도 투자금이 쌓일 때까지(1억~2억) 최소 2~3년 정도는 고생을 해야 한다.
투자 금액 조건은 낮으면 낮을수록 일단 평균수익률은 올라간다. 하지만 역시 투자 금액이 중요한 게 아니라 지역 선정이 중요하고, 지역 내 아파트 선정 조건이 더 중요하다. 지역에 따라서, 투자금 등 개인의 상황에 따라서 적절한 조건을 찾아야 할 것이다.
세부조건 6. 입지
입지는 사실 제일 중요한 조건이다. 인공지능 프로그램은 단지별 여러 데이터 항목을 필터링해서 투자할 만한 곳을 추천한다. 하지만 100% 맞출 수는 없다. 이럴 때 투자자의 안목이 필요한 것이다.
2016년 1월 경기도 고양시 행신동의 경우를 보자. 소만마을 부영 1단지나 부영 9단지의 경우 1억8천만 원에서 2억 원으로 2천만 원이 상승했지만, 햇빛마을 주공 20단지는 2억1천만 원에서 2억2천만 원으로 1천만 원만 상승했다. 더구나 투자금은 2천만 원으로 부영에 비해 500만 원이 더 많다. 이 경우 지도를 통해 아파트 입지를 보면 그 이유를 쉽게 이해할 수 있다.
부영 1단지와 9단지는 경의중앙선 강매역에서 500미터 거리에 위치한 역세권 아파트다. 하지만 햇빛마을 주공 20단지는 경의중앙선 강매역에서도 멀고, 3호선 화정역에서도 멀다. 물론 투자 갭 2천만 원과 1천5백만 원도 선택의 큰 요소이고, 평형의 선택도 있었을 것이다. 하지만 입지의 차이가 결과의 차이에 영향을 주었다고 볼 수도 있다.
부동산 투자 인공지능 프로그램은 전국의 모든 데이터와 과거의 모든 데이터를 분석해내서 추천을 한다. 처음에는 결과를 내는 데 3일정도가 걸렸다. 하지만 지금은 결과를 내는 데 6시간 정도 소요된다. 만약 이런 작업을 하는 인공지능 프로그램이 없으면 투자할 곳을 찾기까지 얼마나 걸릴까? 최소 1년 이상은 걸릴 것이다. 아니, 답을 못 찾을 확률이 더 높을지도 모른다.
물론 인공지능 프로그램이 완벽한 건 절대 아니다. 더구나 부동산 투자는 알파고와 이세돌의 바둑 대전처럼 현재 이기고 지는 문제로 끝나는 것이 아니다. 인구 이동, 부동산 정책, 세금, 유동성(통화량), 경제성장률 등 여러 현상의 결과로 부동산 가격은 변하는데 그 모든 현상을 데이터화할 수는 없기 때문이다.
인공지능 프로그램이 추천하는 지역에서 자기만의 통찰력과 감각으로 다시 한 번 걸러내서 투자를 해야 한다. 알파고가 두는 창의적인 수를 프로 기사들이 연구하면서 바둑에 대한 연구가 다시 활발해지고 발전하고 있듯, 인간과 인공지능은 서로 발전하는 관계다. 투자 안목과 실력을 겸비해 인공지능 프로그램과 상호 발전하는 데 도움을 주고받으며 투자한다면 분명 좋은 결과를 낼 수 있을 것이다.
