[칼럼] 실전 경매절차 - 경매, 어떤 순서로 진행해야 할까
실전 - 경매, 어떤 순서로 진행해야 할까
직장에서 업무를 하다 보면 일종의 절차 또는 흐름 같은 것이 보이는데, 그것을 빨리 포착해서 익히면 업무가 수월해진다. 부동산 경매에서도 진행 절차와 흐름을 이해하고 머릿속에 새겨놔야한다. 언제 어느 때든 바로 떠올려서 이 시기에는 무엇을 해야 하는지 즉각 알 수 있어야 한다는 것이다.
부동산 경매 진행 절차를 익혀두면 실전 경매에서 발생할 수 있는 경우의 수와 생각지 못한 돌발 상황에 대처할 수 있다. 부동산 경매가 어떻게 진행되는지 알아보자.
1. 채권자 경매 신청
담보물권을 가진 채권자 또는 집행권원을 가진 채권자는 변제기가 도래했음에도 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 해당 부동산 소재지를 관할하는 법원에 경매를 신청한다.
2. 경매시기 결정
채권자가 경매 신청을 하면 관할 집행법원은 채권자의 경매 신청을 심사해 합당하다고 판단하면 2일 이내에 경매를 시작한다는 경매개시결정을 내린다. 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달한다. 부동산 압류는 경매개시결정문이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 이루어진 때 효력이 발생한다.
3, 경매개시결정 이의
해당 사건의 이해관계인은 낙찰자가 대금을 완납하기 전까지 관할 집행법원에 경매개시결정에 대한 이의를 신청할 수 있다. 이의 신청은 해당 사건의 이해관계인만 신청할 수 있다. 법원은 경매개시결정 취소, 기각 또는 각하 결정을 내릴 수 있다.
4. 현황조사
법원은 경매개시결정을 한 뒤 지체 없이 집행관에게 부동산의 현황, 점유 관계, 차임, 임대차 보증금액과 기타 현황에 관해 조사할 것을 명하는데, 이를 현황조사라고 한다.
5. 감정평가
법원은 국가 공인 감정평가사를 선임해 경매 부동산에 대한 평가를 의뢰한다. 감정평가사는 해당 부동산의 공시지가를 산정하는데 대지와 건물을 구분해 평가한다. 이를 통해 경매에서는 최초 경매 가격을 정한다.
6. 배당요구 종기일
돈을 받을 채권자는 법원에서 정한 배당요구 종기일 이내에 채권계산서 등 권리 신고를 해야 돈을 받을 수 있다. 배당요구 종기일이 경과하면 정당한 채권자라도 돈을 받을 수 없다.
7. 매각물건명세서 비치
법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 의하여 설정된 것으로 보는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성한다. 이는 누구든지 볼 수 있도록 매각기일 일주일 전까지 법원에 비치한다.
8. 매각기일(입찰)
경매법원이 목적 부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각, 장소 등을 매각기일 14일 전 법원 게시판에 게시함과 동시에 일간실문에 공고할 수 있다.
9. 매각결정기일
입찰을 한 법정에서 최고가 입찰자에 대하여 낙찰 허가 여부를 결정하는 날로 입찰법정에서 선고한 후 법원 게시판에 공고만 하고, 매수인, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게 개별적 통고하지는 않는다. 통상 경매기일로부터 7일 이내에 결정한다.
10. 대금 납부
매각허가결정이 확정되면 법원은 매각 대금의 지급 기한을 정하여 매수인에게 매각 대금의 납부를 명한다. 매수인은 지정된 지급 기한 안에(약 1개월) 매각 대금을 납부하면 된다.
11. 소유권이전등기 촉탁
매수인이 매각 대금을 모두 내면 매각 부동산의 소유권을 취득하므로 법원은 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않은 권리자들의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 된다.
12. 인도명령
채무자 및 대항력 없는 권리자가 부동산을 인도하지 않은 경우 매수인은 매각 대금을 완납한 뒤 6개월 이내에 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있다.
13. 명도소송
낙찰자가 낙찰대금 완납 이후 6개월이 경과하였다면 인도명령이 아닌 명도소송을 진행하여야 한다. 소요 기간은 6개월 정도로 별도의 비용이 발생한다.
꾸준함과 착실함. 사회생활을 잘하는 데 필요한 덕목이다. 이는 경매 세계에서도 통하는 미덕이다. 여러 번 패찰하다 보면 경매가 적성에 맞지 않는다고 포기하기 쉽다. 그러나 꾸준히 하면 언젠가 낙찰에 성공하게 되어 있다. 입찰하고 싶은 부동산을 분석해서 수익률을 산정하는 일은 착실하지 않으면 제대로 할 수 없다. 경매를 하는 목적은 낙찰이 아니라 수익임을 명심하자.
